Qué son los pisos de banco
Cuando una hipoteca deja de pagarse, el banco ejecuta la garantía y el inmueble sale a subasta judicial. Si nadie puja, o nadie llega a los porcentajes mínimos, la entidad se lo adjudica por el 50 % o el 70 % de su valor (art. 671 LEC). Ese inmueble pasa a su balance como activo adjudicado y, antes o después, lo vende: eso es un piso de banco. También llegan por esta vía las daciones en pago y los activos de promotores en concurso.
Las entidades no venden directamente: externalizan la gestión en servicers como Servihabitat, Aliseda, Anticipa, Haya Real Estate, Solvia, Altamira o Hipoges, que publican los inmuebles en sus portales y en Idealista o Fotocasa. Cuando lo ves anunciado, el inmueble ya está saneado: cargas canceladas, posesión recuperada y, con frecuencia, hipoteca de la propia entidad disponible.
Piso embargado, piso en subasta y piso de banco: las diferencias
| Piso embargado / en subasta judicial | Cesión de remate | Piso de banco | |
|---|---|---|---|
| Quién es el propietario | El deudor | El adjudicatario (banco, fondo) hasta la cesión | El banco o su filial |
| Cómo se compra | Pujando en el Portal del BOE | Negociación directa + comparecencia judicial | Compraventa normal (arras y escritura) |
| Precio | Lo fija la puja; a menudo 50-80 % del valor | Negociado; sin competencia pública | Precio de mercado con descuento moderado |
| Cargas | Las anteriores subsisten: hay que analizarlas | Igual que en la subasta | Canceladas por el banco |
| Posesión | Puede estar ocupado; lanzamiento judicial | Puede estar ocupado | Normalmente libre |
| Financiación | Difícil hasta el decreto de adjudicación | Difícil | Hipoteca del propio banco |
| Plazos | De 3 meses a más de un año | Semanas o pocos meses | Como una compra normal |
Dónde encontrar los pisos embargados antes de que sean de banco
Todos los pisos de banco fueron antes pisos embargados en subasta. Ese es el momento en el que el precio es más bajo, porque todavía nadie ha asumido el trabajo de analizar las cargas, recuperar la posesión y esperar al juzgado. Las subastas judiciales de viviendas se publican en el Portal de Subastas del BOE, con su edicto, su certificación de cargas y 20 días de pujas.
El problema del portal oficial es que no se puede buscar por zona en un mapa, no da el valor de mercado ni interpreta las cargas. MapaSubastas geolocaliza cada vivienda en subasta, la cruza con el Catastro y con comparables de la zona, calcula la rentabilidad y genera un informe jurídico con IA que indica qué cargas se cancelan y cuáles asumirías. Puedes crear una alerta para tu barrio y recibir cada nueva subasta antes que nadie.
La cesión de remate: la vía intermedia
Entre la subasta y el piso de banco existe un tercer camino. Cuando el banco o el fondo se adjudica el inmueble, puede haber pujado "con facultad de ceder el remate a un tercero" (art. 647.3 LEC). En ese caso, en lugar de incorporar el piso a su balance, cede su derecho de adjudicación a un inversor, que paga el precio y se convierte en adjudicatario sin haber pujado ni depositado. Las cesiones de remate permiten acceder a estos inmuebles antes de que lleguen a los portales de los servicers, con la documentación a la vista y sin competencia pública. En el Marketplace de MapaSubastas puedes consultarlas con solo registrarte y firmar un acuerdo de confidencialidad.
Cuándo conviene cada vía
- Piso de banco: si quieres una compra sin riesgos jurídicos, con hipoteca de la entidad y entrega inmediata, y aceptas pagar casi precio de mercado.
- Subasta judicial: si buscas el máximo descuento, tienes liquidez para el depósito y el pago en 40 días, y puedes esperar al juzgado. Exige analizar cargas y posesión.
- Cesión de remate: si quieres un descuento relevante sin pujar ni bloquear depósito, negociando directamente sobre un expediente ya adjudicado.
Cómo comprar un piso embargado con seguridad
- Lee el edicto y la certificación de cargas: hipotecas y embargos anteriores subsisten (art. 668 LEC). Pide también una nota simple actualizada.
- Calcula el valor real con comparables cerrados, no con la tasación ni con los precios de oferta.
- Presupuesta todo: ITP, deudas de comunidad (año en curso y tres anteriores), IBI pendiente, reforma y posesión.
- Investiga la ocupación: edicto, datos del juzgado y, si merece la pena, visita exterior o presencial.
- Fija tu puja máxima antes de que empiece la subasta y no la superes.
- Prepara el dinero: depósito del 5 % antes de pujar y resto del precio en 40 días si te adjudican.
Abre el mapa y filtra por viviendas en tu zona: cada subasta incluye la ficha catastral, la valoración y un informe jurídico IA de prueba gratuito.
Los nombres de servicers y entidades se citan a título informativo y pueden cambiar con las fusiones y ventas de carteras del sector. Esta guía no sustituye el asesoramiento de un abogado especializado.