Qué es la cesión de remate
En una subasta judicial, el ejecutante y los acreedores posteriores pueden pujar "con facultad de ceder el remate a un tercero" (art. 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Cuando el acreedor se adjudica el inmueble, ya sea porque ha ganado la puja o porque la subasta ha quedado desierta y ha pedido la adjudicación (art. 671 LEC), puede transmitir esa posición a un inversor: el cesionario. La cesión se formaliza ante el Letrado de la Administración de Justicia, el cesionario paga el precio y el decreto de adjudicación se dicta directamente a su nombre.
El resultado es que el inversor adquiere el inmueble con el mismo título y los mismos efectos que si hubiera pujado (cancelación de cargas posteriores, inscripción con el decreto), pero sin haber participado en la subasta.
Quién puede ceder el remate y cuándo
- El ejecutante: el banco, fondo o acreedor que inició la ejecución. Es el caso más habitual: la entidad prefiere ceder el inmueble a un inversor antes que incorporarlo a su balance y venderlo meses después como piso de banco.
- Los acreedores posteriores que hayan pujado reservándose la facultad de ceder.
- No puede ceder un postor particular: si pujas en nombre propio, la única forma de transmitir el inmueble es venderlo después, con una segunda transmisión y su ITP. Por eso, si pujas para una sociedad o un tercero, debes indicarlo al realizar la puja.
El momento es siempre el mismo: después de la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor y antes del pago del precio, de forma previa o simultánea a la consignación.
Ventajas frente a pujar en la subasta
- Sin competencia ciega. Negocias el precio con un solo interlocutor, sobre un expediente ya cerrado, en lugar de pujar contra postores que no ves.
- Sin depósito previo. No bloqueas el 5 % del valor de subasta durante semanas: solo pagas si cierras la operación.
- Documentación a la vista. El cedente dispone del expediente completo (certificación de cargas, nota simple, situación posesoria, decreto en trámite) y lo comparte bajo acuerdo de confidencialidad.
- Plazos más cortos y previsibles. La fase de pujas ya ha pasado; queda la comparecencia, el pago y el decreto.
- Una sola transmisión. El decreto se dicta a tu favor, así que pagas un solo ITP, frente a comprar después el mismo piso al banco.
Lo que debes revisar antes de aceptar una cesión
La cesión cambia la forma de acceder al inmueble, no sus riesgos. Antes de firmar comprueba:
- Cargas anteriores que subsisten. Igual que en la subasta, las hipotecas y embargos previos a la carga ejecutada te siguen. Analiza la certificación de cargas y una nota simple actualizada; el Informe Jurídico IA te dice en segundos qué se cancela y qué asumes.
- Situación posesoria. Si el inmueble está ocupado, tendrás que pedir la posesión al juzgado tras el decreto.
- Estado del remate. Que el remate esté aprobado o la adjudicación acordada, y que el cedente se reservó la facultad de ceder.
- Precio de cesión y precio de remate. El precio de la cesión puede ser distinto del remate, pero la deuda del ejecutado se reduce en el importe total del remate; pide que el acuerdo lo refleje.
- Plazos de consignación. El pago debe hacerse en el plazo que fije el juzgado; prepara la financiación antes de comparecer.
- Deudas no registradas: cuotas de comunidad e IBI pendientes.
Cómo funciona el Marketplace de cesiones de MapaSubastas
MapaSubastas negocia con bancos, fondos y servicers las cesiones de remate de sus expedientes y las publica en un Marketplace disponible para todos los usuarios registrados, incluido el plan gratuito. El proceso es:
- Regístrate en la plataforma (sin tarjeta).
- Firma online el acuerdo de confidencialidad (NDA) para acceder a la documentación sensible de cada operación.
- Consulta las cesiones disponibles en el mapa: localización, valor de adjudicación, precio de cesión orientativo, certificación de cargas, nota simple, situación posesoria y análisis de rentabilidad.
- Muestra interés y negocia directamente, sin intermediarios ni puja pública.
- Formaliza la cesión ante el juzgado con el acompañamiento de nuestro equipo jurídico si lo necesitas.
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Información general basada en los artículos 647, 670, 671 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cada cesión tiene condiciones propias que dependen del expediente y del cedente; consulta con un abogado antes de formalizarla.